Главное о материнском капитале при покупке недвижимости
Материнский (семейный) капитал — это целевая государственная выплата, призванная поддержать семьи с детьми. Программа работает в России с 2007 года, и ее условия регулярно обновляются. С 2020 года право на сертификат возникает уже при рождении первого ребенка, а при появлении второго сумма увеличивается.
Важно понимать главную особенность этой меры поддержки: деньги нельзя получить на руки. Государство строго контролирует целевое использование средств. При покупке недвижимости Социальный фонд России (СФР) переводит деньги напрямую продавцу (застройщику или физическому лицу) либо банку, если речь идет об ипотеке.
Сертификат оформляется автоматически. С весны 2020 года после регистрации рождения ребенка в ЗАГСе данные поступают в СФР, и электронный сертификат появляется в личном кабинете мамы на портале Госуслуг. Никаких бумажных заявлений для его получения писать больше не нужно.
Когда можно использовать маткапитал на жилье: правило трех лет
Один из самых частых вопросов родителей — когда именно можно распорядиться деньгами. Закон устанавливает четкие временные рамки, которые зависят от способа покупки жилья.
Сразу после рождения ребенка
Не дожидаясь трехлетия малыша, материнский капитал можно направить на решение жилищного вопроса только с использованием кредитных средств. Вы можете:
- Оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки на покупку квартиры или строительство дома.
- Погасить основной долг или проценты по уже действующему ипотечному кредиту.
Банки охотно принимают маткапитал в качестве первоначального взноса, однако многие кредитные организации требуют, чтобы помимо государственных средств заемщик внес определенный процент (обычно 5-10%) из собственных накоплений.
После того как ребенку исполнится 3 года
Если вы планируете купить квартиру за собственные средства, добавив к ним сумму материнского капитала (без оформления кредита или займа), вам придется дождаться, пока ребенку, давшему право на сертификат, исполнится три года. До этого момента СФР просто не одобрит заявление на распоряжение средствами по договору купли-продажи.
Какую недвижимость можно купить
Государство не позволит потратить деньги на жилье, которое не пригодно для нормальной жизни. Недвижимость должна соответствовать ряду строгих критериев:
- Нахождение на территории РФ. Купить домик у моря за границей на средства маткапитала невозможно.
- Статус жилого помещения. Апартаменты, гаражи или коммерческая недвижимость не подходят. Это должна быть квартира, комната или жилой дом.
- Пригодность для проживания. Жилье не должно быть признано аварийным, ветхим или подлежащим сносу. СФР проверяет статус дома перед перечислением средств.
- Изолированность. Можно купить комнату в коммуналке, но нельзя купить долю в квартире (например, 1/4), если она не выделена в натуре как отдельная комната, за исключением случаев, когда вы выкупаете оставшиеся доли и становитесь единственными собственниками всей квартиры.
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в ипотеку с маткапиталом
Процесс покупки жилья с привлечением государственных средств требует внимательности к документам. Стандартный алгоритм выглядит следующим образом:
Шаг 1. Получение справки об остатке средств
Перед началом сделки закажите выписку об остатке материнского капитала на Госуслугах. Сумма ежегодно индексируется (обычно в феврале), поэтому важно знать точную цифру до копейки на момент сделки.
Шаг 2. Одобрение ипотеки и выбор объекта
Обратитесь в банк для предварительного одобрения кредита, указав, что планируете использовать маткапитал. После одобрения суммы найдите подходящую квартиру (в новостройке по ДДУ или на вторичном рынке) и соберите документы на объект для банка.
Шаг 3. Оформление сделки
В банке подписывается кредитный договор. Если квартира покупается в новостройке, оформляется договор долевого участия (ДДУ) и открывается эскроу-счет. Если на вторичном рынке — договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
Шаг 4. Обращение в Социальный фонд (СФР)
После регистрации права собственности (или ДДУ) необходимо подать заявление о распоряжении средствами маткапитала. Сейчас это удобнее всего сделать через банк (многие банки сами передают данные в СФР) или через Госуслуги. СФР рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней и, при положительном решении, в течение 5 рабочих дней переводит деньги банку или продавцу.
Выделение долей детям: строгое правило закона
Самое важное юридическое последствие использования материнского капитала — обязанность наделить долями в приобретенном жилье всех членов семьи. Это правило нельзя обойти.
Кому выделяются доли? Владельцу сертификата (обычно матери), ее официальному супругу (если они состоят в зарегистрированном браке на момент использования средств) и всем детям (первому, второму и последующим). Если родители не в браке, сожитель (даже если он отец ребенка) право на долю из маткапитала не имеет.
Когда нужно выделить доли? Если квартира покупалась в ипотеку, доли выделяются в течение 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Если жилье покупалось без кредита — в течение 6 месяцев после перечисления денег СФР продавцу.
Какого размера должны быть доли? Закон не устанавливает точный размер, но сложившаяся судебная практика требует выделять доли пропорционально сумме материнского капитала, вложенной в покупку. Например, если маткапитал составил 10% от стоимости квартиры, то эти 10% делятся поровну между всеми членами семьи. Остальная часть квартиры может быть оформлена в совместную собственность супругов.
Частые ошибки и риски
Сделки с маткапиталом находятся под пристальным контролем государства. Вот главные ошибки, которых следует избегать:
- Попытка обналичить сертификат. Любые предложения «помочь получить деньги на руки» через фиктивные сделки купли-продажи или микрозаймы — это уголовное преступление (статья 159.2 УК РФ «Мошенничество при получении выплат»).
- Игнорирование обязанности выделить доли. Если вы выплатили ипотеку, но не выделили доли детям, и решили продать квартиру, сделку могут признать недействительной. Прокуратура и СФР регулярно проводят проверки. Вас могут обязать вернуть деньги государству.
- Сложности с последующей продажей. Квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних, можно продать только с согласия органов опеки и попечительства. Опека даст разрешение только в том случае, если взамен проданного жилья дети получат доли в новой квартире, и эти доли будут не меньше и не хуже по кадастровой стоимости и площади, чем предыдущие.
- Потеря налогового вычета. При подаче декларации на имущественный налоговый вычет (возврат 13% от стоимости покупки), сумма материнского капитала должна быть вычтена из общих расходов. Получить налоговый вычет с государственных денег нельзя.
Использование материнского капитала — это отличный шанс обзавестись собственным жильем или расширить жилплощадь. Главное — действовать строго в рамках закона, внимательно читать условия кредитных договоров и не забывать о защите имущественных прав своих детей.